Análisis de usos de suelo


Propósito:

Es propósito de este documento hacer un extracto de lineamientos que señalan diferentes ordenamientos oficiales, esencialmente los contenidos en el PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO DE LA ZONA PONIENTE DE MORELIA (PPDUZPM 2012) y otros, que sirvan mediante su conocimiento e información sustantiva, para motivar el interés de compra del predio y dé base para la generación de opciones viables de amplios y diversos proyectos productivos de inversión inmobiliaria,

Este documento de análisis, desde luego no elimina la necesidad de gestión y obtención de la Licencia de Uso del Suelo que, en su momento, es necesaria para cumplir con la normatividad de las leyes y reglamentos de la materia y se confirmen las características de proyecto específico y su viabilidad oficial.

Antecedente:

Emanado del PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE MORELIA, el PROGRAMA PARCIAL se elaboró y entró en vigor como respuesta adecuada a las necesidades propias de ordenamiento territorial de ese polo de desarrollo urbano, que difieren de otras zonas de la propia ciudad y que responde de forma puntual a condicionantes muy favorables para el uso que se pudiere dar a este lote, resaltando que la política urbano económica que maneja el ordenamiento, está basada en legislar para generar una alta densidad con el propósito de optimizar la infraestructura existente, tanto vial como los diversos servicios municipales, promoviendo el desarrollo vertical

Estos ordenamientos están plasmados en el capítulo 3 en sus diferentes incisos y cabe destacar que afortunadamente nos ofrece privilegios con amplios y envidiables beneficios por la ubicación del predio, por tener su frente a un corredor metropolitano, donde se permite mayor diversidad de aprovechamiento en ocupación y utilización del suelo, diferentes usos, ( ver la Tabla de Compatibilidad de Uso del Suelo y sus condicionantes), así como la norma para el control de la intensidad de usos del suelo en relación a alturas máximas permitidas y número de niveles.

Aplicará para desarrollos habitacionales, usos comerciales, de servicios e industria pequeña o taller familiar, una restricción mínima de 5 metros a partir del derecho de vía en todo lo largo del frente, para alojar estacionamiento y áreas verdes, superficie que se considerará como parte del COS, que aplicará a los niveles subsecuentes sin restricción de lo correspondiente en la Tabla de Niveles Máximos Permitidos que aparece en el mencionado documento del Programa.

El aprovechamiento sobre el predio puede contemplar los siguientes usos genéricos y específicos:( ver definiciones)

Habitacional, Comercial. Servicios (educación, salud, cultura, asistencia social, comercio, abasto, comunicaciones, transporte, recreación, deporte, hoteles, moteles, talleres familiares, bodegas) e Industria pequeña

Ejemplo:

Ejemplificando en materia habitacional como se dice antes, la norma ha sido adecuada para lograr una alta densidad poblacional (entendiendo ésta por el número promedio de habitantes por unidad de superficie) permitiéndose aplicar el parámetro establecido como tal (500 Hab/ha.) considerando el hacinamiento científico ( Corral y Bécker 2008 / de 4.27 Hab / viv ) datos que aplicados a nuestra superficie de lote nos da como resultado el siguiente con el que conocemos el máximo número de viviendas permitido:

 (Densidad permitida x superficie del predio) / 42700 = Total de viviendas 

Nota: 42700 es el valor obtenido por multiplicación del índice de hacinamiento (4.27 Hab/viv)  x  (10 000 m2)

500 x 6158 / 42700 = 72.11

73 viviendas permitidas

Deben formar parte de este ejemplo la aplicación de otros factores que señala la Normatividad y que inciden en la selección de proyectos y sus alcances, factores que definen los topes máximos de alturas y número de niveles, ocupación del suelo (COS entendido este como la relación aritmética que resulta de la división de la superficie máxima construible en planta baja y su proyección vertical hacia arriba o hacia abajo, entre la superficie total de un terreno.), de utilización del suelo (CUS alturas permitidas con relación a la superficie del predio)

Considerando la dimensión de la sección vial del corredor de su frente, que es de mas de 18.00 ml. y la tabla que define el número de niveles permitidos para la superficie del lote, en nuestra propiedad se pueden hacer edificaciones de más de 14 niveles hasta llegar al término de libre

Según el número de niveles de proyecto, se aplica el COS que va de 0.80 a 0.50 mismos que por ser esquina el predio automáticamente tiene un beneficio adicional del 20 % lo que modifica a 0.96 y 0.60 respectivamente. Esta tabla de niveles permitidos ordena también que su número según proyecto debe respetar restricciones frontales, laterales y posteriores (consultar) para niveles permitidos.

 Conclusión:

El predio presenta grandes beneficios que le otorgan el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la Zona Poniente de la ciudad de Morelia, que lo hacen muy atractivo como proyecto de inversión inmobiliaria, en cualquiera de los géneros arquitectónicos, previendo libertad y flexibilidades únicas dentro de la Ciudad, asegurando expectativas y deseables rendimientos.

 

 

                               

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